1. 등기부등본 확인
계약 당일 법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 직접 발급받아 확인합니다.
확인 포인트
소유자: 계약 상대방(임대인)이 실제 소유자인지 확인합니다. 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인합니다.
근저당권: 은행 근저당이 설정되어 있다면, 근저당 채권최고액 + 전세보증금이 주택 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인합니다.
가압류·가처분: 소유권 분쟁이 있는 주택은 피합니다.
신탁등기: 신탁된 부동산은 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 임대차 계약이 불가합니다.
2. 선순위 권리 확인
등기부등본에 전세보증금보다 먼저 설정된 권리(근저당, 전세권 등)가 있으면, 경매 시 보증금을 회수하지 못할 수 있습니다. 선순위 채권 합계와 본인의 보증금을 합한 금액이 주택 감정가의 70% 이내인지 확인합니다.
3. 전입신고와 확정일자
계약 후 입주한 당일 반드시 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받습니다.
전입신고 + 실제 거주: 대항력 발생 (다음 날 0시부터)
확정일자: 우선변제권 확보
대항력이 생기면 주택이 경매로 넘어가더라도 새 소유자에게 임대차 존속을 주장할 수 있고, 확정일자까지 있으면 경매 배당에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.
4. 전세보증금 반환보증보험 가입
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증의 전세보증금 반환보증에 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다. 보증료는 연 0.1~0.2% 수준으로, 보증금 대비 소액입니다.
가입 요건
전세보증금이 수도권 기준 7억원 이내
전세가율(보증금/시세)이 일정 비율 이하
임대차 계약 개시일로부터 일정 기간 내 가입
5. 임대인의 세금 체납 여부
국세·지방세가 체납된 임대인의 부동산은 경매 시 조세 채권이 전세보증금보다 우선할 수 있습니다. 임대인에게 국세완납증명서와 지방세납세증명서 제출을 요청하거나, 본인이 동의를 받아 열람할 수 있습니다.